Stai pensando di vendere un immobile, acquistare una casa o avviare un contrario di locazione? Allora non puoi fare a meno di richiedere la visura catastale: un documento indispensabile per conoscere i dati completi dell’immobile e avviare le pratiche edilizie.
In questo articolo ti parleremo della visura catastale di un immobile, spiegandoti con precisione quali tipologie di visura esistono, come richiederle, a cosa servono, a chi puoi rivolgerti e un esempio per capire come leggerle.
Visura catastale: cos’è?
La visura catastale è un documento che contiene tutte le informazioni su un immobile che si trova sul suolo italiano e che sono state registrate al catasto. La visura catastale può essere richiesta non solo per gli immobili, ma anche per i terreni non fabbricati e viene rilasciata dall’agenzia delle entrate.
La visura catastale, generalmente, può essere di due tipologie differenti, i cittadini infatti possono richiedere sia la visura catastale attuale che la visura catastale storica:
- La visura catastale attuale fornisce tutte le informazioni sull’immobile in relazione al suo stato attuale;
- la visura catastale storica fornisce tutte le informazioni sull’edificio o sul terreno in relazione a un determinato periodo di tempo.
Richiedere entrambe le visure è molto utile se si vogliono evidenziare tutti i cambiamenti che l’immobile ha subito durante il corso del tempo e comprenderne la sua evoluzione. Inoltre, occorre ricordare che la visura catastale non è un documento probatorio, ovvero non rappresenta un titolo di proprietà e non ha valore legale.
La visura catastale non va confusa con la planimetria catastale: in tanti tendono a fare questo errore ma i due documenti sono differenti per diversi motivi.
La prima differenza sostanziale tra la visura catastale e la mappa catastale riguarda le informazioni contenuti nei documenti: la visura catastale contiene i dati catastali dell’immobile, mentre la planimetria catastale è la riproduzione grafica dell’immobile che include non solo il disegno del perimetro dell’edificio ma anche la suddivisione dei locali interni.
Per questo motivo, se la visura catastale può essere richiesta da chiunque, la planimetria catastale può essere richiesta solo dal titolare o da una terza persona ma soltanto se provvista di delega opportunamente compilata e sottoscritta dall’intestatario dell’immobile.
Quali dati si possono trovare nella visura catastale?
All’interno di una visura catastale relativa a un immobile è possibile trovare:
- i dati catastali identificativi dell’edificio (particella, foglio, subalterno, e comune);
- i dati di classamento (categoria catastale, zona censuaria, classe energetica e superficie, rendita e consistenza);
- i dati grafici, cioè la rappresentazione della mappa catastale per i terreni e la planimetria per le unità immobiliari urbane;
- informazioni relative ai proprietari dell’immobile, siano essi persone fisiche o giuridiche, come dati anagrafici e codice fiscale;
- l’indirizzo dell’immobile, disponibile solo per i fabbricati;
- annotazioni e le variazioni catastali che nel tempo hanno modificato lo stato dell’immobile.
A cosa serve la visura immobiliare?
La visura catastale è un documento che ha il compito di fornire informazioni su un particolare immobile. Pertanto, chi è in possesso di una visura catastale può immediatamente conoscere la rendita dell’edificio o chi sono i suoi proprietari.
Il documento viene utilizzato in particolare per:
- acquisire i dati catastali e i dati di classametro di un immobile (fabbricati e terreni);
- identificare chi sono gli intestatari di un determinato immobile;
- poter richiedere l’accesso alla planimetria catastale;
- fare chiarezza sull’edificazione di un immobile.
Pur essendo ricca di informazioni, è importante sottolineare che la visura catastale non è considerata un documento con valore legale.
Come richiedere una visura catastale?
Chi desidera richiedere e scaricare la visura catastale di un immobile può farlo attraverso diverse modalità:
💻 online, accendendo area personale dell’Agenzia delle Entrate:
- tramite credenziali SPID, CIE o CNS, poi su: “Servizi catastali e ipotecari > Consultazione personale” per i proprietari o titolari di diretti reali;
- senza alcuna registrazione, digitando il codice fiscale, alla pagina di servizio “Visura catastale telematica”.
💻 online con il sistema SISTER: per professionisti e soggetti convenzionati, l’Agenzia mette a disposizione la piattaforma Sister, che permette la consultazione delle banche dati catastali e ipotecarie. Offre accesso a visure in formato PDF o XML elaborabile;
🏢 presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate presentando il modulo di richiesta scaricabile in word;
📍 presso gli uffici decentrati dell’Agenzia delle Entrate presentando il modulo di richiesta;
✨ con servizi online semplici e veloci, come quelli offerti da Visure Italia, ideali se cerchi assistenza completa e zero burocrazia;
🏤 allo Sportello Amico delle Poste Italiane: anche qui, sarà necessario presentarsi con il modulo cartaceo dell’agenzia già compilato.
Quanto costa richiedere la visura catastale?
I tributi catastali applicati per l’ottenimento delle visure sono generalmente i seguenti:
€1,35 per visura per immobile;
€1,35 per visura per soggetto (ogni 10 immobili);
€1,35 per visura storica;
€1,35 per mappa.
Alcune categorie di utenti possono ottenere la visura gratuitamente, senza versare alcun tributo. L’esenzione spetta a coloro che risultano proprietari (anche solo in parte) dell’immobile oppure titolari di un diritto reale di godimento (come usufrutto, uso o diritto di abitazione). In questi casi, accedendo all’area personale dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, è possibile consultare gratuitamente:
- la visura attuale e storica dell’immobile;
- la planimetria in caso di abitazioni e mappa catastale in caso di terreni;
- l’ispezione ipotecaria.
Come effettuare la ricerca?
La visura catastale può essere richiesta seguendo diverse modalità di ricerca, in base alle informazioni a disposizione e al tipo di immobile interessato. È possibile effettuare la ricerca:
- per immobile, inserendo l’identificativo catastale (come la particella per il Catasto dei Terreni o l’unità immobiliare per il Catasto dei Fabbricati), oppure utilizzando l’indirizzo, ma in questo caso la ricerca è limitata agli archivi del Catasto dei Fabbricati;
- per soggetto, fornendo i dati anagrafici della persona fisica o giuridica a cui è intestato l’immobile (nome, cognome, codice fiscale, partita iva, ecc). Questa modalità consente di consultare sia il Catasto dei Terreni che quello dei Fabbricati;
- per partita, una modalità ormai poco utilizzata, che consente di accedere alle informazioni catastali relative all’insieme degli immobili intestati a uno stesso soggetto in un determinato periodo. Questa ricerca è limitata a uno solo tra Catasto dei Terreni o dei Fabbricati.
Leggere la visura catastale: ecco un esempio concreto
Analizziamo insieme una visura attuale per soggetto con un Fac Simile e cerchiamo di indentificare e spiegare i vari dati presenti.
🔴 1. Soggetto individuato
Mostra i dati anagrafici della persona per cui è stata richiesta la visura: nome, luogo e data di nascita, codice fiscale. Serve per identificare chiaramente il soggetto collegato all’immobile.
🔴 2. Identificativi catastali
Questi sono i dati fondamentali per identificare l’immobile nel catasto:
- Foglio: una porzione della mappa catastale che comprende più particelle.
- Particella: è l’unità catastale di base (il terreno o fabbricato).
- Subalterno: identifica le singole unità (es. appartamenti) dentro una particella.
🔴 3. Indirizzo e descrizione dell’immobile
Qui trovi l’ubicazione esatta dell’immobile (via, numero civico, piano) e una breve descrizione che permette di capire se si tratta di un’abitazione, un locale commerciale, un ufficio, ecc.
🔴 4. Categoria, classe, consistenza e rendita catastale
- Categoria catastale: indica la tipologia dell’immobile (es. A/3 = abitazione economica, A/2 appartamenti, C/1 = negozio).
- Classe: riflette il livello qualitativo o economico dell’immobile (1 è il livello più alto).
- Consistenza: esprime le dimensioni (in vani per le abitazioni).
- Rendita catastale: è il valore fiscale usato per calcolare imposte come IMU, TASI e successioni.
🔴 5. Superficie catastale
Indica la dimensione in metri quadrati dell’immobile, con e senza aree scoperte (es. balconi, cortili). È particolarmente utile per ISEE, TARI e per confrontare la superficie effettiva rispetto a quella dichiarata.
🔴 6. Intestazione attuale dell’immobile
Mostra chi è l’attuale proprietario o titolare di diritti reali (es. usufrutto, uso). Riporta anche la provenienza del diritto (ad esempio, voltura da atto di compravendita, successione, ecc.) e la quota di possesso (es. 1/2, 1/1).
Oltre ai dati principali, la visura può riportare annotazioni su passaggi di proprietà o modifiche recenti, il codice catastale del comune e, in alcuni casi, note aggiuntive. La planimetria, invece, va richiesta a parte e solo da chi ha titolo sull’immobile. Verifica sempre che i dati siano aggiornati, soprattutto se devi usare la visura per motivi fiscali o pratiche ufficiali, come dichiarazioni ISEE o compravendite.
Conoscere i dati dell’immobile per una vendita
Prima di una vendita o l’acquisto di un immobile o terreno o la stipula di un contratto d’affitto, può essere necessario ottenere la visura catastale: un documento in cui è possibile ottenere non solo tutti i dati catastali e i dati di classametro dell’edificio o terreno, ma anche i dati anagrafici dell’intestatario. Il documento è necessario anche se si vuole ottenere la planimetria catastale dell’immobile o se si vogliono conoscere i suoi cambiamenti in un arco temporale definito. Per richiedere la visura immobiliare è possibile rivolgersi all’agenzia delle entrate, sia fisicamente che telematicamente, oppure richiedere i servizi di aziende e organizzazioni come visure.it, per facilitare i tempi e l’iter burocratico.
