Chi risiede all’estero può comprare casa in Italia? Assolutamente si! I cittadini comunitari e i cittadini extracomunitari possono acquistare un immobile in Italia e, in alcuni casi, possono usufruire anche dei benefici statali. In questo articolo vedremo come i cittadini esteri possono acquistare casa in Italia, quali requisiti devono avere e di quali benefici possono usufruire.
Perché acquistare casa in Italia se sei un cittadino straniero?
Potremmo passare ore a parlare della bellezza dell’Italia e di quanto questo paese sia ricco di cultura, arte e meravigliosi paesaggi, ma questi sono dei motivi marginali per cui uno straniero dovrebbe acquistare casa in Italia.
Acquistare una casa è un vero e proprio investimento e difficilmente si sceglie di farlo solo per questioni come il buon cibo, i siti patrimoni dell’Unesco e la bellezza della natura.
Un ottimo motivo per cui acquistare casa in Italia e che, scegliere di comprare un immobile con o senza mutuo, a lungo andare può essere molto più conveniente che sottoscrivere un contratto d’affitto.
I canoni di locazione, infatti, sono in salita, per questo, scegliere di acquistare una casa ed effettuare un investimento sicuro, può essere un’ottima decisione, soprattutto in ottica futura.
Quali cittadini stranieri possono acquistare casa in Italia?
La legge italiana identifica suddivide gli stranieri che possono acquistare casa in tre categorie differenti:
- coloro che vivono in Italia in possesso di un regolare permesso di soggiorno o carta di soggiorno;
- apolidi da almeno tre anni;
- coloro che non vivono regolarmente in Italia ma per i quali è stato stipulato un accordo internazionale che permette l’acquisto di un immobile;
- i cittadini comunitari o appartenenti ai Paesi dello SEE.
Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è fondamentale verificare attentamente tutti i dati relativi alla proprietà. A tal fine, è consigliabile richiedere una visura ipotecaria, un documento che consente di accertare l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull’immobile. Oltre alla visura ipotecaria, è utile richiedere anche la visura catastale, per verificare i dati dell’immobile come superficie, categoria, rendita e proprietario registrato e verificare la conformità tra lo stato di fatto e i dati ufficiali registrati presso il Catasto.
Se stai acquistando una casa in condominio, è altrettanto importante controllare che tutte le spese condominiali siano state regolarmente saldate dal precedente proprietario. In caso contrario, potresti ritrovarti a dover pagare debiti pregressi. Per tutelarti, chiedi una dichiarazione scritta all’amministratore del condominio, che attesti l’assenza di morosità.
Infine, se l’immobile è in costruzione o ancora da costruire, è fondamentale informarsi sulla solidità finanziaria dell’impresa costruttrice, perché eventuali difficoltà economiche o un fallimento potrebbero compromettere la conclusione dell’operazione o la consegna dell’immobile.
Come acquistare casa da cittadini non italiani: passo dopo passo
Per acquistare una causa in Italia è necessario affrontare tre fasi: proposta di acquisto, contratto preliminare e rogito notarile. Vediamo insieme nel dettaglio.
- È un’offerta irrevocabile fatta dall’acquirente al venditore.
- Contiene:
▪️ Dati delle parti
▪️ Descrizione dell’immobile
▪️ Estremi catastali
▪️ Prezzo, modalità di pagamento, caparra, ecc. - Il venditore può accettare o rifiutare.
2.📄 Contratto preliminare di compravendita (compromesso)
- Firmato dopo l’accettazione della proposta.
- Impegna formalmente le parti alla futura compravendita.
- Prevede una caparra confirmatoria (10–30% del prezzo).
- Deve essere scritto e riportare tutte le condizioni pattuite.
- Può essere registrato all’Agenzia del Territorio per tutelarsi da eventuali problemi (es. pignoramenti).
3. 🖋️ Rogito notarile (atto di vendita)
- Atto definitivo firmato davanti a un notaio, che:
▪️ Verifica e legge l’atto
▪️ Lo registra e lo trascrive al Catasto
▪️ Trasmette i dati agli enti pubblici - Se l’acquirente non parla italiano, è richiesta una traduzione certificata dell’atto.
- Il notaio può fungere anche da traduttore ufficiale se parla la lingua straniera.
- Viene consegnato all’acquirente il certificato di proprietà in originale.
Dopo la sottoscrizione del contratto, inoltre, per rendere effettivo l’atto, sarà necessario che l’atto di vendita venga trascritto da un pubblico ufficiale (notaio) e che tutta la documentazione relativa alla compravendita dell’immobile venga trasferita agli organi statali competenti e al Catasto.
Tutti i documenti da presentare
I documenti da presentare al notaio quando si vuole acquistare la casa in Italia, generalmente, sono:
- documento di identità;
- codice fiscale italiano;
- copia del permesso di soggiorno;
- dati dell’intermediario di vendita (in caso ci si affidi a una agenzia immobiliare).
Nei casi in cui la casa venga acquistata da una coppia sposata, sarà necessario presentare anche la copia dell’atto matrimoniale.
Imposte sulla vendita dell’immobile: quali deve pagare lo straniero?
Per comprendere meglio quali tasse sulla vendita dell’immobile dovrà pagare il cittadino straniero, è necessario fare una distinzione tra: vendita viene effettuata da un soggetto privato o effettuata da un’agenzia immobiliare o da una impresa soggetta a iva.
Nel primo caso il cittadino, secondo il Testo unico sull’imposta di registro, dovrà pagare:
- l’imposta di registro pari al 9% della spesa;
- l’imposta catastale di 50 euro;
- l’imposta ipotecaria di 50 euro.
Nel secondo caso il cittadino straniero dovrà pagare:
- l’aliquota iva pari al 10% che sale al 22% per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l’imposta di registro che in questo caso ammonta a 200 euro;
- l’imposta catastale che in questo caso ammonta a 200 euro;
- l’imposta ipotecaria che in questo caso ammonta a 200 euro.
Se il cittadino è in possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa, allora l’aliquota IVA avrà un tasso ridotto del 2%.
Se la casa oggetto della vendita è destinata a diventare prima casa del cittadino straniero residente in Italia, allora lo stesso potrà usufruire delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa che avranno un tasso diverso a seconda che l’immobile sia stato acquistato attraverso un’impresa, o un cittadino privato.
- se si acquista da un soggetto privato l’imposta di registro scende al 2% sul valore catastale;
- se invece si acquista da un’impresa il tasso dell’iva si abbassa al 4%.
Il resto delle imposte (ipotecarie e catastali) sono fisse e ammontano generalmente a 50 o 200 euro ciascuna, a seconda del caso.
Per usufruire del beneficio è importante che l’immobile non sia categorizzato come lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse) e si trovi nel comune dove il cittadino ha residenza (o si impegna a trasferirla entro 18 mesi).
Imposte patrimoniali in Italia: quali sono?
Il cittadino straniero che acquista casa Italia oltre al pagamento delle imposte indirette è tenuto a pagare anche le imposte patrimoniali, che gravano sul proprietario diritto reale dell’immobile. Attualmente le imposte indirette n Italia sono:
- IMU: imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta. Il termine per la sua dichiarazione è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso dell’immobile;
- TARI: tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.
Inoltre, nella nostra sezione dedicata potrai trovare tutte le informazioni sulle agevolazioni e gli aiuti rivolti a chi acquista un’immobile!
Acquistare casa in Italia da cittadino straniero
Per acquistare una casa in Italia, i cittadini stranieri devono soddisfare alcuni requisiti, come la residenza regolare o la presenza di accordi internazionali che garantiscano la reciprocità, oppure essere cittadini dell’UE o dello Spazio Economico Europeo. È necessario presentare documenti come il codice fiscale, un documento d’identità e, se richiesto, il permesso di soggiorno. L’acquisto si svolge in tre fasi: proposta, contratto preliminare e rogito notarile. Le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa: nel primo caso si applica l’imposta di registro, nel secondo l’IVA.
FAQ
Il cittadino straniero può acquistare casa in Italia dall’estero?
Se il cittadino straniero non può essere presente durante la stipula dell’accordo per l’acquisto della casa in Italia, può comunque comprare l’immobile ma deve necessariamente sottoscrivere una procura notarile: un documento che permette di delegare un’altra persona a sottoscrivere un atto legale.
